부동산경매공부: 제7장 말소기준권리(1); 전세권

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제7장 말소기준권리(1); 전세권

 

말소기준권리 5가지

1. (근)저당권
2. (가)압류
3. 전세권
4. 가등기
5. 강제경매기입등기

 

 

1. 전세권

전세권은 말소기준권리에 해당될 수도 있고, 안 될 수도 있다. 

 

다음 2가지 조건 충족시 말소기준권리 성립

1) 선순위전세권

2) 배당요구

 

즉, 선순위전세권으로써 배당요구를 하면 말소기준권리가 되는 것이다. 전세권이라는 권리 자체가 소멸되기 때문에 입찰자 입장에서 신경쓸 필요는 없다. 일부만 배당받아도 소멸이다. 전세권 1억에 낙찰5천만인 경우, 나머지 5천만을 못 받아도 소멸이다.

선순위전세권이 배당요구를 안 하면, 그건 그대로 낙찰자 인수가 된다. 말소기준권리가 아닌 것이다. 후순위전세권이라면 이미 말소기준권리가 따로 있다는 뜻이다.

 

선순위전세권

배당요구 O → 배당받고 소멸 
배당요구 X → 배당없이 낙찰자 인수

 

 

민사집행법 91조 제3항-제4항

제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

 

ex. 말소기준권리: 2006. 10. 10 근저당 6천만전세권설정일: 2014. 09. 19 후순위전세권 2.1억 배당요구X; 소멸(입찰하면 됨)

 

ex. 전세권설정일: 2013. 09. 13 선순위전세권 5천만 2013. 09. 11 확정 배당요구O; 말소기준권리가 되면서 배당받고 소멸(만일 낙찰가가 4천만이라면 전세권자는 5천만 중 4천만 받고 소멸)

 

ex. 압류: 2014. 11. 28  전세권설정일: 2012. 02. 20 선순위전세권 1.45억 배당요구X; 말소기준권리는 2024. 11. 28 압류이며 압류이하 말소; 전세권 1.45억 낙찰자 인수

 

2. 전세권 주의점(전세권자 입장)

 

- 선순위/후순위 구분하여 선순위전세권이라면 배당요구 여부를 봐서 인수 또는 소멸을 분석하면 된다.

 

- 배당요구를 하지 않았을 때, 전세권 금액을 빼고 입찰하면 된다. 이 부분이 임차인(즉, 임차권) 분석할 때와 다른 점이다. 임차인 분석 시, 배당요구를 안 하면 그 임차인의 보증금을 입찰자가 알 수가 없어 입찰자의 각별한 주의가 필요하다. 전세권은 배당요구를 안 해도 입찰자가 그 금액을 등기부등본을 통해 알 수 있다. 입찰자 입장에서 전세권이 어려울 것이 없지만, 전세권자 입장에서 반드시 주의할 것은 배당요구를 하면 비록 그 전세권 금액을 배당받지 못하더라도 소멸이라는 점이다. 후순위전세권이라면 당연히 소멸이고 선순위전세권은 배당을 다 못받더라도 자동소멸이다. 

 

- 전세권은 임차권이 아니며, 임대차보호법이 규정하는 임차인의 권리가 아니라 민법이 정의하는 물권이다. 즉, 저당권과 같은 것이라고 보면 된다.

 

제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>
  ②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

만약 내가 선순위전세권자인데 경매에 넘어갔을 경우, 차라리 배당요구를 하지 않는게 더 안전한 대처방안이다. 낙찰자 전액 인수이기 때문이다.

 

3. 전세권 주의점(입찰자 입장)

- 권리분석을 잘 해야 한다.

 

4. 전세권과 임차권을 둘 다 갖는 경우

: 임차인이 전입(확정일자)를 갖추고, 동시에 전세권을 설정하는 경우도 있다. 

 

a. 임대차보호법이 규정하는 임차인의 권리

b. 민법이 정의하는 물권으로써의 전세권

 

위 2가지 권리를 각각 갖고 있다고 봐야 한다. 이런 경우, 임차인이 어떤 권리로 배당요구를 했는지 살펴보고 전세권이든 임차권이든 당연히 후순위는 신경쓸 필요가 없고 선순위권리에 대해서만 신경쓰면 된다.

 

1) 임차권자로서 배당요구

주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 갖고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. 

임차인으로 배당요구하면 (선순위)전세권은 아직 살아있다.

 

근저당 2006. 09. 05 신용보증기금(말소기준권리)

임차인 정ㅇㅇ 임차권(전입 2006. 11. 03 확정 2006. 07. 04 배당 2007. 07. 20 8천만) 전세권(2006. 07. 04 설정)을 둘다 같고 있다고 한다면, 그 상태에서 경매에 넘어가고 배당요구를 한다. 이 때, 배당요구는 임차인 자격으로 한것이다. 즉, 임차인 정ㅇㅇ은 배당요구를 했고, 전세권자 정ㅇㅇ은 배당요구를 안 한것이다.

선순위전세권이 배당요구를 안 했으니, 말소기준권리는 2006. 09. 05 신용보증기금이 되고, 임차인인 후순위가 되는 것이다. 임차인은 배당을 못 받고 소멸한다. 그러나 선순위전세권은 등기상 남게 되고(인수) 낙찰자는 전세금 8천만을 물어주게 된다. 이것이 전세권자의 배당요구였다면, 전세권이 말소기준권리가 되고, 임차인은 저당권(2006. 09. 05)보다 전입이 늦은 후순위임차인이 돼 보증금을 한 푼도 못 받게 됐을 것이다.

 

2) 전세권 배당요구시 선순위임차인의 대항력은?

최선순위전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었따 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

전세권 배당요구로 소멸되는 것과 별개로 선순위임차인은 살아 있다.

 

말소기준권리: 2007. 09. 14 전세권 황ㅇㅇ

임차인 전입: 2007. 09. 18 보증금 5천 → 말소기준권리(전세권) 날짜보다 늦다.

가압류: 2007. 12. 11 신용보증기금 2억 7천

낙찰가 3천만원

 

권리분석을 하면 임차인은 후순위로 대항력이 없다. 보증금 5천만원 중 2천만원을 손해 본 채로, 집을 비워줘야 하는 상황이다. 그러나 법원판결에서는 임차인의 대항력을 인정받았다. 이유는 임차권이고 전세권이고 둘 다 임차인의 권리를 지키기 위해 있는 것인데, 내 권리를 지키기 위한 전세권으로 인해 또 다른 내 권리인 임차권이 희생(소멸)되는 것은 합리적이지 않다는 것이었다. 만약 이 때, 임차인의 전입일이 압류날짜(2007. 12. 10)보다 늦었으면, 후순위임차인이라 대항력이 없는 것이 당연했을 것이다. 임차인이 전입할 때 전세권 외 아무것도 없었다는 점이다. 전세권자와 임차인이 동일인이라는 것이 중요하다. 

 

전입	전세권	전세권
전세권	전입	근저당
근저당	근저당	전입
대항력 있음		대항력 없음

 

 

출처: 경매교과서