부동산경매공부: 제6장 다가구주택(1)

 

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제6장 다가구주택(1)

 

1. 다가구주택 권리분석

 

다가구주택은 일반적으로 임차인이 여럿 있다. 전입날짜와 임차인배당순위를 확인하는 단계가 많아질 뿐이다.

 

★ 권리분석 순서

1. 말소기준권리 찾기
- (근)저당권
- 가압류

2. 임차인 선순위/후순위 파악
- 전입날짜

3. 임차인배당순위
- 전입 & 확정일자

 

저당권 2002. 07. 16 방ㅇㅇ 15,000,000

저당권 2002. 11. 15 기업은행 36,000,000

저당권 2002. 12. 05 기업은행 24,000,000

임차1(2층) 이ㅇㅇ 전입 2000. 04. 04 확정 2001. 04. 23 (보)50,000,000

임차2(1층) 최ㅇㅇ 전입 2000. 04. 14 배당 2008. 05. 08 (보)50,000,000

                              1차확정 2000. 03. 20 45,000,000 2차확정 2002. 03. 25 50,000,000

임차3(지층) 박ㅇㅇ 전입 2001. 10. 19 확정 2003. 08. 16 배당 2008. 04. 28 (보)20,000,000

임차4(지층) 노ㅇㅇ 전입 2003. 04. 02 확정 2000. 04. 14 배당 2008. 04. 24 (보)18,000,000

 

3개층 총 보증금 1억 3,800만

 

2000. 04. 04	전입 임차1(2층) 이ㅇㅇ	50,000,000
2000. 03. 20	1차확정 임차2(1층) 최ㅇㅇ	45,000,000
2000. 04. 14	확정 임차4(지층) 노ㅇㅇ
2000. 04. 14	전입 임차2(1층) 최ㅇㅇ	50,000,000
2001. 04. 23	확정 임차1(2층) 이ㅇㅇ
2001. 10. 19	전입 임차3(지층) 박ㅇㅇ	20,000,000
2002. 03. 25	2차확정 임차2(1층) 최ㅇㅇ	5,000,000
2002. 07. 16	근저당 방ㅇㅇ	15,000,000
2002. 11. 15	근저당 기업은행	36,000,000
2002. 12. 05	근저당 기업은행	24,000,000
2003. 04. 02	전입 임차4(지층) 노ㅇㅇ	18,000,000
2003. 08. 16	확정 임차3(지층) 박ㅇㅇ

 

1단계: 말소기준권리

등기상권리 중 말소기준권리를 찾는다.

▷ 근저당 2002. 07. 16 15,000,000원

 

2단계: 임차인의 대항력 파악(선순위/후순위); 근저당 2002. 07. 16 기준

선순위임차인(대항력O): 임차1(2층) 이ㅇㅇ/ 임차2(1층) 최ㅇㅇ/ 임차3(지층) 박ㅇㅇ

후순위임차인(대항력X): 임차4(지층) 노ㅇㅇ

 

2000. 04. 04	전입 임차1(2층) 이ㅇㅇ 선순위(대항력O)	50,000,000
2000. 04. 14	전입 임차2(1층) 최ㅇㅇ 선순위(대항력O)	50,000,000
2001. 10. 19	전입 임차3(지층) 박ㅇㅇ 선순위(대항력O)	20,000,000
2002. 07. 16	근저당 방ㅇㅇ	15,000,000
2002. 11. 15	근저당 기업은행	36,000,000
2002. 12. 05	근저당 기업은행	24,000,000
2003. 04. 02	전입 임차4(지층) 노ㅇㅇ 후순위(대항력X)	18,000,000

 

 

3단계: 임차인배당순위

	배당순위	배당액
2000. 04. 04			전입 임차1(2층) 이ㅇㅇ	50,000,000
2000. 03. 20			1차확정 임차2(1층) 최ㅇㅇ	45,000,000
2000. 04. 14			확정 임차4(지층) 노ㅇㅇ
2000. 04. 14	1	45,000,000	전입 임차2(1층) 최ㅇㅇ	50,000,000
2001. 04. 23	2	50,000,000	확정 임차1(2층) 이ㅇㅇ
2001. 10. 19			전입 임차3(지층) 박ㅇㅇ	20,000,000
2002. 03. 25	3	5,000,000	2차확정 임차2(1층) 최ㅇㅇ	5,000,000
2002. 07. 16	4	15,000,000	근저당 방ㅇㅇ	15,000,000
2002. 11. 15	5	36,000,000	근저당 기업은행	36,000,000
2002. 12. 05	6	24,000,000	근저당 기업은행	24,000,000
2003. 04. 02	7	18,000,000	전입 임차4(지층) 노ㅇㅇ	18,000,000
2003. 08. 16	8	20,000,000	확정 임차3(지층) 박ㅇㅇ

 

4단계: 소액임차인 여부

당시 근저당날짜(2002. 07. 16)와 물건지 위치(서울)로 파악해보면, 소액범위 4천만원/최우선변제금1천600만원)이다. 임차인 4명 중 2명은 5천만원이므로 나머지 2명은 각각 1천8백만, 2천만원으로 소액임차인에 해당된다.

	배당순위	배당액
	0	16,000,000	임차4(지층) 노ㅇㅇ
	0	16,000,000	임차3(지층) 박ㅇㅇ
2000. 04. 04			전입 임차1(2층) 이ㅇㅇ	50,000,000
2000. 03. 20			1차확정 임차2(1층) 최ㅇㅇ	45,000,000
2000. 04. 14			확정 임차4(지층) 노ㅇㅇ
2000. 04. 14	1	45,000,000	전입 임차2(1층) 최ㅇㅇ	50,000,000
2001. 04. 23	2	50,000,000	확정 임차1(2층) 이ㅇㅇ
2001. 10. 19			전입 임차3(지층) 박ㅇㅇ	20,000,000
2002. 03. 25	3	5,000,000	2차확정 임차2(1층) 최ㅇㅇ	5,000,000
2002. 07. 16	4	15,000,000	근저당 방ㅇㅇ	15,000,000
2002. 11. 15	5	36,000,000	근저당 기업은행	36,000,000
2002. 12. 05	6	24,000,000	근저당 기업은행	24,000,000
2003. 04. 02	7	2,000,000	전입 임차4(지층) 노ㅇㅇ	18,000,000
2003. 08. 16	8	4,000,000	확정 임차3(지층) 박ㅇㅇ

 

출처: 경매교과서