부동산경매공부: 제6장 다가구주택(2)

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제6장 다가구주택(2)

 

1. 주택임차권등기

- 정의: 주택임차인의 권리를 등기에 올린 것

 

임차인의 가장 중요한 권리는 전입을 통한 대항력을 확보하는 것이다. 보증금을 돌려받을 수 없을 때, "임차권등기"를 한다. 등기에 임차인의 권리(전입, 확정, 보증금)관계를 넣는 것이다. 이렇게 되면, 보증금을 못받고 전출을 하더라도 괜찮은 것이다. 임차권등기자는 그 집의 임차인으로서의 자격을 유지하는 것이다.

 

임차권등기는 등기설정날짜보다 등기내용이 중요하다. 

2000. 04. 04 임차인 전입일

2004. 11. 24 임차권등기일

2002. 07. 16 말소기준권리: 근저당

 

말소기준권리보다 임차권등기가 이후여도 등기내용으로 선순위임차인의 지위를 유지하는 것(2000. 04. 04)이다.

 

배당요구: 임차권자가 배당요구를 하면, 배당에 참여를 한다.

배당요구 하지 않을 시: 배당에 참여할 수도 있고, 배당에서 배제될 수도 있다. 입찰 전 해당 경매계에 문의를 해봐야 한다. 배당여부에 따라 명도의 난이도, 입찰가의 산정에 영향을 미치기 때문이다.

 

2. 채권과 물권

- 중요한 재산권인 채권과 물건의 차이점은 크게 두 가지다.

1) 물권은 불특정다수에게 그 사물에 대한 권리를 주장할 수 있는 권리, 채권은 특정 채무자에게만 권리주장이 가능하다.

2) 물권은 그 사용과 수익을 보장하기 위해 물권적 청구권이 인정되지만, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람에게 권리보호를 주장할 수 있는 물권적 청구권을 인정할 수 없다.

 

우리가 말소기준권리를 배우고 배당을 공부할 때, 말소기준권리 5가지(근저당, 가압류, 전세권, 가등기, 경매기입등기) 중 주로 다루는 권리는 근저당과 가압류다.

 

근저당=물권
가압류=채권

 

 

물권은 우선변제로 순위배당, 채권은 안분배당을 하는 것이다.

 

- 경매 종류 중 임의경매/강제경매가 있다.

1) 임의경매: 채무자가 빚을 안 갚을 때, 근저당권자가 법원에 가서 경매를 신청하는 것이다. 그렇게 경매가 진행되는 것이다. 근저당권자 임의로 경매를 넣었다고 하여 "임의경매"라고 하는 것이다.

2) 강제경매: 가압류권자가 경매를 신청하고 싶을 때, 법원에 가서 경매를 신청해야 한다. OOO반환청구소송 같은 소송을 해야 하고, 그 소송에서 이겨야 경매를 넣을 수 있는 권리가 생긴다. 이런 걸 집행권원이라고 한다. 가압류권자가 법원의 허락을 얻어 경매를 신청하는 것을 "강제경매"라고 하는 것이다.

 

물권	채권
근저당	가압류
우선변제	안분배당
임의	강제

 

- 임차인의 보증금

임차인의 보증금은 원칙적으로 채권이다. 임차인이 전세를 구하면 집주인에게 돈(전세보증금)을 주고 그 대가로 집을 사용하는 것이다. 돈을 줬다는 증거가 계약서인것이고, 계약서는 차용증(금전소비대차)이다.

임차인이 계약서상에 확정일자를 받으면, 근저당권자처럼 우선변제대상이 된다. 만약 확정일자제도가 없다면 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 집주인재산(전셋집)에 가압류를 걸어야 하는 거고, 후에 경매를 통해 안분배당을 받게 되는 것이다. 결국, 확정일자 덕분에 이 복잡한 과정 없이 경매배당에 참여해 안분배당이 아닌 우선변제를 받을 수 있게 된다.

임차인이 직접 경매를 신청하려면, 보증금반환청구소송을 제기해서 승소를 해야하고, 그 과정에서 얻은 집행권원을 갖고 경매를 신청하는 것이다. 즉, 강제경매 진행이다. 임차보증금은 채권이기 때문이다.

 

- 채권의 물권화

임차보증금이 원래 채권이라 배당에서 우선권이 없었던 건데, 확정일자를 받음으로 근저당권자(즉, 물권)와 같이 우선변제를 받을 권리가 생긴 것이다. 이것을 채권의 물권화라고 한다.

 

출처: 경매교과서