아름답다

제10장 마무리 경매란 싸게 사는 것이지, 어려운 것을 낙찰 받는 것이 아니다.  1. 임장은 중요하다. 모든 답은 현장에 있다. 2. 나만의 특기를 개발하여 편한 분야에서 계속 수익을 내자.3. 부동산 사장님과 친하되 맹신하지 말자.4. 앞마당을 정하라. 동네전문가가 고수다.5. 혼자는 힘드니 동료, 멘토가 있으면 오래 할 수 있다.6. 경매는 수익이지, 낙찰이 아니다.7. 낙찰 받기 전 정 주지 말자.8. 쉬는 것도 투자다. 잘 안될 때는 쉬자.9. 경매에도 상도가 있다. 여유를 갖고, 배려하고, 자연스럽게, 무리하지 말자.10. 까치밥 감나무처럼 남이 먹을 것을 남겨 적당히 먹고 빠지자. 싸게 사서 비싸게 팔자Buy LOWSell HIGH  출처: 경매교과서

배움 2025. 3. 23. 00:00

제9장 임차인 대항력 발생 시점(2) 1. 외국인: 외국인도 대항력이 있다.대항력 인정내국인주민등록전입신고외국인외국인등록체류지변경신고외국인의 경우 주민센터에 전입신고를 할 수 없기에 그 외의 방법으로 대항력을 인정받을 수 있다. 제3조(대항력 등)①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 외국인(또는 외국국적동포)에게 주택임대차보호법 제3조1항이 규정하는 대항력취득요건인 주민등록과 동일한 법적 효과를 가진다. - 외국인등록- 체류지변경신고- 국내거소신고- 거소이전신고 2. 상가임차인: 사업자등록=주민등록 대항력 인정세무서에 사업자등록 = ..

배움 2025. 3. 22. 00:00

제9장 임차인 대항력 발생 시점 1. 이혼: 이혼한 날의 다음 날 0시부터 대항력 발생한다.  2011. 07. 15 말소기준권리: 근저당 2억 신한은행 2000. 11. 25 전입: 임차인 김ㅇㅇ(선순위) 말소기준권리와 전입일만 보면 임차인 김ㅇㅇ은 선순위임차인으로 보인다. 그런데 김ㅇㅇ은 소유자 양ㅇㅇ와 부부사이였다가 이혼을 했다. 그런 경우 이혼한 날부터 임차인 자격이 생기는 것이다. 즉, 이혼 전까지는 소유주와 동일 세대(특히, 부부)인 것이다. 이혼일 = 전입일 그래서 임차인 대항력을 따져보면, 2011. 07. 15 말소기준권리: 근저당 2억 신한은행2012. 01. 19 전입일(=이혼일) 임차인 김ㅇㅇ 2. 전소유자: 소유권 넘길 날의 다음 날 0시부터 대항력 발생한다. 소유자가 집을 팔면서..

배움 2025. 3. 21. 00:00

제8장 땅(대지권, 토지별도등기)(2)1. 미분양아파트 주의 일산식사동 미분양아파트가 대량 경매에 등장한 적 있다. 다들 대지권미등기 상태였으나, 감정가에는 대지가격이 포함돼있었다. 흔히 대지권 단순누락 건으로 입찰할 수도 있으나, 이게 미분양아파트라는 문제가 있다. 분양대금이 미납된 상태로 경매에 나온 물건이라, 대지권 가격을 추가로 인수해야하는 물건인 것이다. 미분양아파트도 특히 주의해야 한다. 2. 토지별도등기 토지별도등기는 대지권미등기와 별개이며, 토지에 별도로 등기내역이 있다는 의미다. 토지등기를 떼보면 내용을 알 수 있다.땅주인이 건물(다세대주택)을 지으려고 한다. 그런데 건축비가 없다. 그래서 땅을 담보로 대출을 실행하게 된다. 즉, 토지등기에 근저당이 설정된다. 그 돈으로 빌라를 지어 분양..

배움 2025. 3. 20. 00:00

제8장 땅(대지권, 토지별도등기)(1) 1. 대지권 미등기 대지권 未登記, 등기되지 않았다는 뜻이다. 집합건물의 등기를 떼어보면, 대지권이란 항목이 있다. 전체 토지(대지) 분의 해당물건의 토지(대지)비율을 뜻한다.  [표제부]  (대지권의 표시) [갑구] 이런 식으로 구성되는 것이 일반적인 등기 형식으로, 대지권에 대한 설명 없이 표제부 다음에 갑구가 오는 등기(대지권이 등기되지 않은 채로 표기된 것)를 "대지권 미등기"라고 부른다.정확히, 대지권이 등기되지 않아 대지권이 있는지 없는지 모른다, 대지권여부 모른 채 경매에 나왔다는 뜻이다. 대지권이 없다는 뜻이 아니다. 2. 대지권 - 정의: 대지(땅)에 대한 권리80평 땅에 20세대 아파트가 있다고 가정해 볼 때, 각각 세대는 1/20(4평)만큼 지분..

배움 2025. 3. 19. 00:00

제7장 말소기준권리(4); 법원입찰방법1. 법원법원은 관할구역이 있다. 관할구역에 나오는 경매사건을 그 해당 관할법원에서 진행을 한다. 예를 들어, 강남 아파트는 중앙법원, 노원구 아파트는 북부법원에서 진행하는 식이다. 서울에는 총 5개의 지방법원이 있다. 중앙/동/서/남/북 이다. 서울지역 법원관할구역중앙: 종로구, 중구, 강남구, 서초구, 동작구, 관악구북부: 도봉구, 노원구, 강북구, 성북구, 동대문구, 중랑구서부: 은평구, 서대문구, 마포구, 용산구남부: 강서구, 양천구, 구로구, 영등포구, 금천구동부: 성동구, 광진구, 강동구, 송파구  전국법원일람표 2. 준비물: 신분증, 입찰보증금, 도장혹시 도장이 없으면, 지장을 찍어도 무방하나 사인은 불가하다. 3. 법원입찰순서 10:00 입찰개시 → 입..

배움 2025. 3. 18. 00:00

제7장 말소기준권리(3); 강제경매기입등기 1. 강제경매기입등기등기상 근저당이나 가압류 또는 전세권, 가등기와 같은 말소기준권리 없이 곧바로 경매가 뜨는 경우가 있다. 이 때 경매는 100% 강제경매다. 임의경매는 말소기준권리 없이 나올 리가 없기 때문이다. 임의경매라는 얘기는 이미 등기상 권리(근저당, 전세권, 가등기 등)가 있다는 뜻이다. 등기상 아무런 권리 없이 곧바로 경매가 뜨면, 경매등기 자체가 말소기준권리가 된다.  2017. 03. 15 강제경매: 말소기준권리2017. 03. 21 전입 임차인 박ㅇㅇ: 후순위임차인 말소기준권리 5가지1. (근)저당권2. (가)압류3. 전세권4. 가등기5. 강제경매기입등기  이로써 말소기준권리 5가지 배움이 완성된 것이다. 출처: 경매교과서

카테고리 없음 2025. 3. 17. 00:00

제7장 말소기준권리(2); 가등기 1. 가등기(소유권이전청구권 가등기)전세권같이 말소기준이 될 수도 있고, 안 될 수도 있다. 배당요구를 하면 배당을 받고 소멸, 안 하면 낙찰자 인수다. 선순위가등기배당요구 O → 배당받고 소멸배당요구 X → 배당없이 낙찰자인수소유권이전청구권 가등기  2. 배당요구 선순위가등기로써 배당요구를 하면 말소기준권리가 된다. 가등기라는 권리 자체가 소멸되기 때문에 입찰자 입장에서는 신경쓸 필요없이 일부만 배당받아도 소멸이다. 예를 들어, 가등기권리 1억에 낙찰 5천만일 경우, 나머지 5천만을 못 받아도 소멸이다.선순위가등기가 배당요구를 안 하면, 낙찰자 인수가 된다. 말소기준권리가 아닌 것이다. 그런데 배당요구를 안 하면 가등기는 권리가액이 얼마인지 알 수가 없다. 이 점이 전..

배움 2025. 3. 13. 00:00