부동산경매공부: 제8장 땅(대지권, 토지별도등기)(1)

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제8장 땅(대지권, 토지별도등기)(1)

 

1. 대지권 미등기

 

대지권 未登記, 등기되지 않았다는 뜻이다. 집합건물의 등기를 떼어보면, 대지권이란 항목이 있다. 전체 토지(대지) 분의 해당물건의 토지(대지)비율을 뜻한다.

 

 

[표제부] 

(대지권의 표시)

[갑구]

 

이런 식으로 구성되는 것이 일반적인 등기 형식으로, 대지권에 대한 설명 없이 표제부 다음에 갑구가 오는 등기(대지권이 등기되지 않은 채로 표기된 것)를 "대지권 미등기"라고 부른다.

정확히, 대지권이 등기되지 않아 대지권이 있는지 없는지 모른다, 대지권여부 모른 채 경매에 나왔다는 뜻이다. 대지권이 없다는 뜻이 아니다.

 

2. 대지권

 

- 정의: 대지(땅)에 대한 권리

80평 땅에 20세대 아파트가 있다고 가정해 볼 때, 각각 세대는 1/20(4평)만큼 지분(권리)이 있는 것이다. 그것을 대지권이라고 한다.그런데, 대지권미등기는 그 아파트 특정세대가 대지에 대한 권리(지분)가 있는지 없는지 그 기록자체가 없다는 얘기다. 즉, 대지권이 있기는 하나 단순 등기누락, 착오인지 혹은 정말 대지권이 없는지 모르는 것이다.

 

1) 단순누락: 대지권이 있다는 것이니 낙찰 받을 때 대지권도 함께 넘어온다. 고로 낙찰 후 대지권등기만 따로 한 번 더 해주면 된다.

 

2) 대지권이 없는 경우: 대지권 없이 건물만 경매로 나온 경우가 있다. 이런 경우, 건물만 낙찰 받고 대지는 타인 소유로써, 법정지상권 문제로 이어진다. 법정지상권 성립여부에 따라 건물낙찰자의 입지가 달라진다. 성립하면 건물소유자가 땅소유자에 비싸게 굴 수 있지만, 성립하지 않으면 건물낙찰 후 대지권을 추가로 (비싸게) 구입하거나, 땅주인에게 건물을 (헐값에) 팔거나 건물이 철거당할 수도 있다. 

 

우리는 대지권미등기 물건을 상대해야 하며, 단순누락 건만 진행해야 한다.

 

대지권 단순누락: 감정가=토지+건물
대지권 진짜없음: 감정가=건물

 

경매물건의 감정가를 분석해보면 구분할 수 있다. 감정가에 토지와 건물 양쪽에 다 감정을 해놓았으면, 대지권이 있는, 즉, 단순누락인 경우의 물건이다. 감정가에 건물만 감정해 놓았다면, 대지권이 없다는 뜻이다.

 

- 권리분석 예외 사례

1) 건물철거가처분: 후순위라 하더라도 소멸되지 않고 인수다. 건물철거소송이 진행중이라는 뜻이다. 소송결과에 따라 건물이 철거될 수도 있다. 낙찰 후 갑자기 철거통지문이 날아올 수 있다.

2) 예고등기: 향후 일어날 등기(주로 소유권 변경)사항을 미리 예고하는 것이다. 이런 경우에도 낙찰 후 갑자기 예고등기에 기해서 등기(소유권이전) 처리가 되며 소유권을 잃을 수도 있다.

 

결론: 건물철거가처분/ 예고등기 무조건 패스

 

 

 

출처: 경매교과서