부동산경매공부: 제9장 임차인 대항력 발생 시점(1)
제9장 임차인 대항력 발생 시점
1. 이혼
: 이혼한 날의 다음 날 0시부터 대항력 발생한다.
2011. 07. 15 말소기준권리: 근저당 2억 신한은행
2000. 11. 25 전입: 임차인 김ㅇㅇ(선순위)
말소기준권리와 전입일만 보면 임차인 김ㅇㅇ은 선순위임차인으로 보인다. 그런데 김ㅇㅇ은 소유자 양ㅇㅇ와 부부사이였다가 이혼을 했다. 그런 경우 이혼한 날부터 임차인 자격이 생기는 것이다. 즉, 이혼 전까지는 소유주와 동일 세대(특히, 부부)인 것이다.
이혼일 = 전입일
그래서 임차인 대항력을 따져보면,
2011. 07. 15 말소기준권리: 근저당 2억 신한은행
2012. 01. 19 전입일(=이혼일) 임차인 김ㅇㅇ
2. 전소유자
: 소유권 넘길 날의 다음 날 0시부터 대항력 발생한다.
소유자가 집을 팔면서, 바로 이사를 나가지 않고, 한동안 임차인으로 있는 경우가 가끔 있다.
2003. 04. 29 말소기준권리: 근저당 1억5천 농협
2000. 08. 22 전입: 임차인 이ㅇㅇ(선순위)
말소기준권리와 전입일만 보면 임차인 이ㅇㅇ은 선순위임차인으로 보인다. 그런데 임차인 이ㅇㅇ은 전소유자다. 소유권을 넘기기 전까지는 소유자였으나 소유권을 넘긴 날부터 임차인 신분으로 바뀐다. 즉, 소유권이전일을 전입을로 간주하는 것이다.
소유권이전일 = 전입일
그래서 임차인 대항력을 따져보면,
2003. 04. 29 말소기준권리: 근저당 1억5천 농협
2003. 04. 29 전입일(=소유권이전일) 임차인 이ㅇㅇ
근저당설정일과 소유권이전일이 같다. 이럴 때 따지는 것이 다음 날 0시부터 효력발생이다. 고로, 이 사건 임차인(전 소유자)의 대항력발생일은 4월 30일 0시다. 그러므로 후순위임차인이 된다.
3. 법인
: 법인계약/ 직원(개인) 전입
| 2013년 이전 | 2014년 이후 | |
| 법인 대항력 | X | O |
| LH 공사 | O | O |
법인이 임차인인 경우란, 계약서 사인한 주체는 법인이고, 전입은 자연인(사람)이 한다는 것이다. 법인이 전입하는 것이 아니다. 대표적인 예가 회사에서 직원용 기숙사로 쓰려고 건물을 임차하는 경우다.
법인임차인은 2014년 이전과 이후가 다르다. 2013년까지 법인은 대항력이 없었다. 2014년이후부터 직원이 전입을 하면 법인도 대항력이 생긴다.
주택임대차보호법 제3조제3항
제3조(대항력 등)
①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
주택임대차보호법 제3조제3항, 중소기업만 해당된다. 단, 해당법인이 중소기업일 경우에만 적용된다. 또한, 입주자(직원)가 바뀌면서 새로 전입을 하면, 대항력 발생일도 같이 바뀌게 된다. 즉, 처음에는 선순위였다가 나중에 후순위로 바뀔 수도 있다는 것이다. 그래서 결국 법인은 기숙사를 임차할 때, 전세권설정을 하는 것이 안전하다.
법인이 LH공사인 경우: 이런 경우는 LH공사의 직원용 기숙사가 아니라 "저소득층을 위한 전세임대주택"을 의미한다. 즉, LH공사가 보증금을 부담하고 실제로 임차인이 들어간 경우다. 이런 경우는 법(임대차보호법 제3조제2항)으로 보호(즉, 대항력 인정)을 받을 수 있다. 2014년 이전 이후를 따질 필요가 없다.
출처: 경매교과서