부동산경매공부: 제8장 땅(대지권, 토지별도등기)(2)
제8장 땅(대지권, 토지별도등기)(2)
1. 미분양아파트 주의
일산식사동 미분양아파트가 대량 경매에 등장한 적 있다. 다들 대지권미등기 상태였으나, 감정가에는 대지가격이 포함돼있었다. 흔히 대지권 단순누락 건으로 입찰할 수도 있으나, 이게 미분양아파트라는 문제가 있다. 분양대금이 미납된 상태로 경매에 나온 물건이라, 대지권 가격을 추가로 인수해야하는 물건인 것이다. 미분양아파트도 특히 주의해야 한다.
2. 토지별도등기
토지별도등기는 대지권미등기와 별개이며, 토지에 별도로 등기내역이 있다는 의미다. 토지등기를 떼보면 내용을 알 수 있다.
땅주인이 건물(다세대주택)을 지으려고 한다. 그런데 건축비가 없다. 그래서 땅을 담보로 대출을 실행하게 된다. 즉, 토지등기에 근저당이 설정된다. 그 돈으로 빌라를 지어 분양한다. 분양하며 받은 돈으로 토지에 있던 근저당을 말소하기도 하고, 빌라를 분양받는 사람들에게 근저당을 옮겨주기도 한다(즉, 잔금대출). 이런 식으로 말소되거나 옮겨주거나 하여 토지등기가 정리가 된다.
그러고나서, 분양받은 사람들 중에 누군가의 빌라가 경매에 나온다. 그 때 그 빌라(건물)에 토지별도등기라는 내용이 뜨는 것이다. 예전에 '이 토지에 무언가 등기내용(건물 지을 돈을 빌렸던 근저당)이 있던 것이다.
정상적인 대부분의 경우 토지저당은 말소되고 없지만, 가끔 토지등기가 정리되지 않은 채 남아있는 경우가 문제다. 그래서 토지별도등기가 있으면, 토지등기를 꼭 열람해야 한다. 예전 등기내용이 다 지워지고 없으면 무방하나 그대로 남아있으면 그 물건은 조심 혹은 패스하는 게 좋다.
실제 경매물건 중에 이런 경우는 거의 없지만, 낙찰대금에서 토지분/건물분 비율대로 나눠 배당을 하게 되고, 그러면 건물분 배당금이 줄어들어서 배당 못 받는 채권자가 생기고, 혹시 그 채권자가 선순위임차인이면 낙찰자가 인수할 수도 있다.
3. 조세채권/당해세, 체불임금
| 배당순위 | 배당채권 및 내용 |
| 1 | 경매비용(법원에서 경매를 진행하는 데 소요된 비용) |
| 2 | 최우선변제(소액임차인, 체불임금) |
| 3 | 당해세(국세: 상속세, 증여세, 재평가세/ 지방세: 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세) |
| 4 | 우선변제(저당권, 전세권과 같은 담보물권, 확정일자인 임차인, 당해세 이외의 세금의 법정기일) |
| 5 | 일반 임금채권 |
| 6 | 담보물권보다 늦은 조세채권 |
| 7 | 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료 |
| 8 | 일반채권 |
1순위 채권(근저당 또는 임차인)보다 먼저 배당받는 채권이 있다. 소액임차인 최우선 변제금이 대표적인 채권이다. 그 외에도 당해세, 체불임금, 조세채권 등도 사실상 0순위 채권이라 보는 게 맞다.
조세채권은 압류날짜가 아닌 법정기일(세금부과일)이 배당기준일이다. 입찰자 입장에서 세금부과일이 언제인지 모르니 우선채권이라 보는 게 맞다. 당해세(조세채권), 체불임금이 위험하다고 보는 견해도 있으나 그 자체는 위험한 게 아니다. 배당받고 소멸이고 낙찰자가 인수하는 것이 아니기 때문이다. 배당순서만 제일 먼저 배당받을 뿐이다. 문제는 선순위채권자가 있을 때다.
낙찰 1.5억
1순위: 전입(확정) 임차인 1억
2순위: 근저당 1억(말소기준권리)
3순위: 가압류
그러면 임차인 1억, 근저당 5천만 배당하면 끝나는 것인데, 여기에 당해세, 체불임금까지 해서 1억이 있다면? 당해세, 체불임금을 먼저 배당해줘야 하므로, 1억 빼고 나면 5천만 밖에 남지 않고, 그것을 1순위 임차인이 받게 될 것이다. 결국 임차인이 선순위인데 5천만을 못 받고, 낙찰자가 5천만 인수하는 것이다. 당해세, 체불임금이 위험하다는 것은 바로 이런 경우를 두고 하는 것이다. 무작정 걱정할 내용은 아니지만, 특히 선순위임차인이 있을 때 신중하게 권리분석을 해야한다.
출처: 경매교과서