부동산경매공부: 제7장 말소기준권리(2); 가등기
제7장 말소기준권리(2); 가등기
1. 가등기(소유권이전청구권 가등기)
전세권같이 말소기준이 될 수도 있고, 안 될 수도 있다. 배당요구를 하면 배당을 받고 소멸, 안 하면 낙찰자 인수다.
선순위가등기
배당요구 O → 배당받고 소멸
배당요구 X → 배당없이 낙찰자인수
소유권이전청구권 가등기
2. 배당요구
선순위가등기로써 배당요구를 하면 말소기준권리가 된다. 가등기라는 권리 자체가 소멸되기 때문에 입찰자 입장에서는 신경쓸 필요없이 일부만 배당받아도 소멸이다. 예를 들어, 가등기권리 1억에 낙찰 5천만일 경우, 나머지 5천만을 못 받아도 소멸이다.
선순위가등기가 배당요구를 안 하면, 낙찰자 인수가 된다. 말소기준권리가 아닌 것이다. 그런데 배당요구를 안 하면 가등기는 권리가액이 얼마인지 알 수가 없다. 이 점이 전세권과 차이점이다. 인수금액이 얼마인지 알 수가 없기에 입찰이 불가하다. 게다가 가등기는 인수금액을 떠나서 나중에 낙찰자가 소유권을 잃을 수가 있다. 가등기의 명칭이 소유권이전청구권 가등기이듯, 소유권을 넘겨 달라는 청구를 할 수 있는 권리인 것이다. 만에 하나 소송에 들어가 소유권이전소송이 승소하면, 소유권이 바뀌어버리는 것이다.
선순위전세권: 금액 알 수 있음
선순위가등기: 금액 알 수 없음 ▷ 입찰 불가
전세권: 배당요구 여부와 상관없이 입찰 가능
가등기: 배당요구 안 하면 입찰 불가
단, 후순위가등기는 자동소멸이며, 선순위가등기일 경우다.
2006. 05. 08 소유권이전(매매)
2006. 05. 08 근저당
2006. 05. 09 소유권이전청구권가등기
2019. 07. 18 임의경매
2019. 08. 16 압류
위와 같을 때, 소유권이전청구권가등기가 후순위가등기이기 때문에 걱정할 필요가 없다. 말소기준권리(근저당)과 함께 소멸되는 권리기 때문이다.
출처: 경매교과서