부동산경매공부: 제4장 소액임차인(최우선변제권)(3)
제4장 소액임차인(최우선변제권)(3)
1. 소액임차인: 주택가액의 1/2조항
근저당날짜: 2015. 06. 03 1억2,242만원
소액기준: (서울) 9,500만/ 최우선변제액 3,200만
보증금: (서울) 5,000만원 > 소액임차인
그런데 만약 이 사건의 최종낙찰가가 5천만원이라면 배당이 어떻게 될까?
주택가액의 1/2
주택임대차보호법
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다는 조항은, 낙찰금액의 반만 가지고 소액임차인 배당을 한다는 뜻이다. 즉, 낙찰자가 5천만원일 경우, 최우선변제액 3,200만원을 다 못 받고 낙찰가의 절반인 2,500만원만 배당을 받는 것이다. 나머지 2,500만원은 일반순위배당으로 들어가고, 1순위 채권자인 농협이 나머지를 받고 배당은 끝이 될 것이다.
2. 임차인이 많을 경우
근저당날짜: 2015. 06. 03 1억2,242만원
소액기준: (서울) 9,500만/ 최우선변제액 3,200만
보증금: (서울) 5,000만원 > 소액임차인
위 사례에서 낙찰가가 5천만원이고 임차인이 3명이라면, 낙찰가 50%인 2,500만원을 833만원 씩 공평하게 나눠야 할 것이다. 낙찰가가 1억이라면 5,000만원을 3명이서 공평하게 나누는 것인데, 만약 낙찰가가 3억이라면 1.5억이 소액임차인 최우선변제금(3,200*3=9,600만)보다 많으니, 소액임차인배당을 하면 된다. 세 임차인에게 3,200만원씩 배당하면 된다.
1) 임차인들의 보증금이 서로 다른 경우
낙찰가 1억에 임차인A는 5천만, B는 6천만, C는 7천만이라면; 임차인 각각 5천만원÷3 씩 배당이다. 임차인 3명은 각 9,500만원이하로, 최우선변제금 3,200만원까지 받을 권리가 있다. 보증금이 얼마든간에 최우선변제금은 3,200만원인 것이다.
A:B:C=3,200만/2:3,200만/2:3,200만/2=1:1:1
2) 임차인들의 보증금이 서로 다른 경우
낙찰가 1억에 임차인A는 5천만, B는 6천만, C는 1천만이라면; 자신의 보증금을 넘겨받지 못하므로 최우선변제금액은, A,B는 3,200만원씩, C는 1천만원이다.
A:B:C= 3,200만:3,200만:1,000만=3.2:3.2:1
5,000만원을 3.2:3.2:1로 나누면 2,162만:2,162만:675만
하지만, 이렇게 몇 만원까지 나누는 것은 법원담당계장님이 하실일이지,
우리는 소액임차인임을 파악한다면 그것으로 충분한 것!
출처: 경매교과서