부동산경매공부: 제3장 임차인(5)
제3장 임차인(5)
1. 임차인이 살면서 보증금을 증액한 경우
이 경우, 권리분석(임차인배당분석)은 각각의 보증금을 증액한 날짜(확정일자)에 맞춰 배당표를 짠다.
[법원임차조사]
채OO
전입 2003. 11. 13
배당 2009. 10. 23
(보) 150,000,000
1차확정 03. 11. 13
(보) 70,000,000 (월) 700,000
2차확정 09. 08. 20
(보) 150,000,000
주거/전부 점유2003. 10.31~2005. 10.31
* 채OO 1차 임대차계약 2003. 09. 21 보증금 70,000,000원, 월세 700,000원,
2차 임대차계약 2009. 08. 14 보증금 150,000,000원
임차인 배당순위는 03년도 7천만, 09년도 8천만을 각각 다른 날짜에 배당받는다.
2012. 05. 09 매각/ 낙찰가: 363,200,000원
| 배당순위 | 채권액(만원) | 배당(만원) | ||
| 1 | 2000. 07. 21 | 저당권 SC제일은행 | 6,000 | 6,000 |
| 2 | 2003. 11. 13 | 전입(확정) | 7,000 | 7,000 |
| 3 | 2007. 03. 12 | 저당권 SC제일은행 | 10,800 | 10,800 |
| 4 | 2009. 08. 20 | 전입(확정) | 8,000 | 8,000 |
계약 연장 시, 주변 시세에 맞춰 보증금을 올리고 계약서를 새로 작성하게 되는데, 이 때 새로 작성한 계약서에 반드시 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받지 않으면 증액한 금액에 대해서 배당을 못 받게 된다.
★1. 증액시 그 집의 등기를 꼭 떼어봐야한다.
자칫 잘못되면 증액분이 중간에 들어온 근저당보다 늦게 배당받아 못 받는 상황이 생길 수 있기 때문이다. 증액 시 반드시 등기를 확인하여 중간에 변경사항(주로 근저당 혹은 가압류 설정)이 없었는지 확인해보고 증액해야 한다.
★2. 계약서를 갱신하면서 원 계약서를 폐기하면 절대 안 된다.
혹시 그 집이 경매에 넘어가면, 최초의 확정일자가 사라지게 되는 것이기 때문이다. 확정일자는 계약서에만 찍혀있다. 그렇게 될 경우, 확정일자가 2차 확정일자(갱신일)로 밀려 늦게 배당받을 수 있으므로 주의해야 한다.
2. 저당권 이후 전입한 임차인
근저당이 있는 경우, 근저당은 잔금과 동시에 말소하기로 한다고 특약을 계약서에 기재한다. 그런데, 집주인이 보증금을 받아서 근저당을 말소하지 않은 경우, 그 후 경매로 넘어갈 경우에는 어떻게 되는 것일까? 그러면 배당 1순위는 근저당, 2순위는 임차인 보증금이 될 것이다. 보통 이런 경우에 잔금을 직접 은행으로 입금하면 된다. 집주인과 은행에 함께 가서 대출을 상환해야 한다. 근저당권자가 은행이면 간단하지만, 개인 근저당일 경우, 그 근저당권자의 근저당 말소 서류를 확보해서, 등기소 가서 말소하는 것을 확인한 후 돈을 지급하는 절차를 따라야 한다.
대출(저당권) 말소 확인 필수
* 입주한 다음 날이라도 꼭 등기부등본을 확인하는 습관을 들여야 한다.
3. 전입일보다 확정일자가 빠른 경우
이 경우는 보통 임차인이 처음에는 전입/확정을 둘 다 받아놓았지만 도중에 주소를 뺐다가 다시 넣은 경우다. 확정일자는 원래 날짜로 빠른데, 전입일이 새로운 날짜로 늦는 것이다. 왜 주소를 뺐을까? 집주인의 부탁을 받고 빼주는 경우가 있다. 대출을 받아야하는데, 임차인이 있으면 대출을 안 해준다. 그렇게 임차인은 후순위가 되는 것이다.
| 전입보다 확정이 빠름 | |
| 확정 | |
| 저당권 | 말소기준권리 |
| 전입 | 후순위 |
4. 전입세대열람
경매를 하기 위해서 말소기준권리와 임차인의 대항력을 파악해야 한다.
말소기준권리는 등기부등본 열람을 통해 파악할 수 있다.
임차인의 대항력을 파악하기 위해 전입일자를 알아야 하는데, 입차인의 전입일자를 어떻게 확인할 수 있을까?
제3자가 확인해 볼 수 있는 "전입세대열람" 제도를 활용할 수 있다. 전입세대열람은 경매로 나온 경우 확인 가능하다. 주민등록법에 의해, 경매 물건에 대해 전입세대를 열람할 수 있다. 단, 주민등록등본과는 다르게 세대주의 전입일자만 파악할 수 있다. 세대주의 성명, 세대원들의 내용은 없다. 오로지 세대주(또는 최초 전입자)의 전입일자만 확인이 가능하다.
물건명세서, 현황조사서, 배당요구 등을 통해 종합적으로 유추해야 한다.
세대열람 목적: 전입일 파악으로 선순위/후순위 판단
1) 동사무소에서 확인
2) 세대주의 전입일 확인 가능
3) 선순위/ 후순위 파악
출처: 경매교과서