부동산경매공부: 제3장 임차인(4)
제3장 임차인(4)
1. 배당요구를 하지 않은 선순위임차인
전입, 확정일자는 있는데 배당요구가 없다. 배당요구가 없으면 배당은 못받는다.
배당요구를 하지 않았다는 것은, 그 임차인의 보증금을 모른다는 것이다. 간혹, 배당요구를 하지 않은 임차인의 보증금이 적혀 있는 경우가 있다. 그것은 액면 그대로 받아들이면 안 된다. 임차인이 배당요구를 하고 그 내용이 기록된 법원서류(물건명세서, 현황조사서)은 믿되, 혹 그 내용이 사실과 다르다면 낙찰불허가를 받아낼 수 있다. 이런 경우, 인수금액을 모르는 경우이므로 입찰 불가다. 경매지 분석을 맹신하지 말자.
2. 위장임차인
- 위장임차인: 실제로 거주하지 않으며 전입신고만 해놓은 임차인
선순위임차인이 있는줄 알고 아모두 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장임차인이다. 낙찰받아 위장임차인을 내보내면 된다.
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이
주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때
에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
"주택의 인도와 주민등록" 이 조항이 의미하는 바는 그 집에 실제로 점유하고 살아야한다는 의미다.
즉, 점유&전입 조건이 성사되지 않았기에 실제로 임차인이 아닌 것이다. 명도 소송을 통해 내보내고 집을 넘겨받을 수 있다.
위장임차인: 소멸
그러나, IF 선순위임차인 있는 집을 낙찰 후 가봤더니 아무도 안산다. 문 따고 들어갔더니 먼지만 쌓였다. 위장임차인임을 확신하고 소송을 걸었더니 (위장)임차인이 나는 바닥을 안 밟고 책상 모서리 의자 위로 날아다닌다고 주장한다. 밥 해먹은 흔적도 냉장고도 가스와 전기도 사용흔적이 없다고 했더니 (위장)임차인이 생쌀과 솔잎만 먹는다며 우화등선(羽化登仙; 사람이 날개가 돋아서 하늘로 올라가 신선이 된다)할 몸이라고 주장한다. 주변 탐문해보니 지난 몇 년 간 흔적이 없다고 했더니 해외출잘 갔다고 주장한다. 그렇다면 어찌해야할까? 이는 증명하기에 보통 만만한 문제가 아니다. 다른 물건 여러 개 입찰하는 게 더 이익일 것이다.
* 결론: 경매정보업체가 제공하는 권리분석은 보지 말것. 권리분석은 내가 스스로 하는 것이다. 경매정보업체가 제공하는 기본자료(등기부등본, 세대열람, 각종 법원서류)를 참고해 직접 권리분석을 하는 습관을 들이자.
출처: 경매교과서