부동산경매공부: 제3장 임차인(3)
제3장 임차인(3)
1. 임차인 배당순위: 배당표로 임차인의 배당순위를 파악해보면 명도의 난이도를 파악할 수 있다.
1) 전입날짜 = 확정일자 같은 경우: 등기부등본 상 권리를 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다.
2) 전입날짜 ≠ 확정일자 다른 경우: 실제로 다른 경우가 상당히 많은데, 이런 경우 전입날짜, 확정일자 중 늦은 날짜로 배당순위를 잡으면 된다.
2. 전입날짜 확정일자 중 늦은 날짜에 맞추는 이유728x90
1) 전입<확정 (확정일자가 늦는 경우): 확정일자가 기준이 되는 이유
주택임대차보호법
제3조의2(보증금의 회수)
②제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
전입과 확정일자를 갖춰야 배당을 받을 자격이 생기며, 순서도 정해놓은 것이다; "후순위(확정일자보다 후순위)권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여"
2) 확정<전입 (전입일이 늦는 경우)
: 확정일자를 먼저 받았고, 전입을 안 했다면 임차인이 아닌 것이다. 전입을 하고 나서야 배당에 참가할 수 있다.
제3조의 2를 보면, "대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인"이라 명시되어 있다. 대항요건과 확정일자 둘다 갖춰야 배당받을 임창니이 되는 것이다.
★ 권리분석 순서
1. 말소기준권리 찾기
(근)저당권
가압류
2. 임차인 선순위/후순위 파악: 대항력 유무
전입날짜
3. 임차인 배당순위: 전입 & 확정일자 중 늦은 날짜
ex. 전입날짜가 말소기준권리보다 빠른 경우: 전입선순위/낙찰1.5억
| 10월 1일 | 전입 | 1억 | (선순위-인수) 배당요구 |
| 11월 1일 | 근저당 A | 1억 | (말소기준권리) 1억 배당 |
| 12월 1일 | 확정일자 | 5천 배당 |
1. 말소기준권리: 근저당A
2. 대항력: 전입일자를 보면, 말소기준권리(근저당A)보다 빠르므로 선순위(=인수), 즉, 배당을 다 못받으면 남는 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.
3. 배당순위: 전입일(10월 1일)/확정일자(12월 1일) 중 늦은 날짜인 확정일자에 배당돼야 하므로,
1순위 근저당A 1억/ 2순위 임차인 1억
낙찰금액이 1.5억이라고 할 때, 근저당A 1억 배당 후 남는 금액 5천만 임차인에게 배당이 되는 것이다. 즉, 임차인보증금 1억 중 5천 배당, 못 받은 5천은 낙찰자 인수로 처리 된다.
ex. 확정일자가 말소기준권리보다 빠른 경우: 낙찰1.5억
| 10월 1일 | 확정일자 | ||
| 11월 1일 | 근저당 A | 1억 | (말소기준권리) 1억 배당 |
| 12월 1일 | 전입 | 1억 | (후순위-소멸) 5천 배당 |
1. 말소기준권리: 근저당A
2. 대항력: 전입일자를 보면, 말소기준권리(근저당A)보다 늦으므로 후순위(=소멸), 즉, 배당을 다 못받으면 남는 보증금은 소멸되며, 채무자 책임이다.
3. 배당순위: 확정일자(10월 1일)/ 전입일(12월 1일) 중 늦은 날짜인 전입일에 배당돼야 하므로,
1순위 근저당A 1억/ 2순위 임차인 1억
낙찰금액이 1.5억이라고 할 때, 근저당A 1억 배당 후 남는 금액 5천만 임차인에게 배당이 되는 것이다. 못받는 5천은 소멸되므로, 채무자 책임으로 낙찰자가 신경쓸 것이 없다.
* 대항력은 오로지 전입으로만 따지는 것이다. 확정일자는 대항력과 아무 관련이 없다. 확정일자는 오로지 배당순위에 관련돼있다. 결국, 전입일에 함께 확정일자를 받는 것이 가장 효율적이다.
출처: 경매교과서